本当はマンション関連で旧ブログの頃にも取り上げたりしましたが、『PF（プロジェクト・ファイナンス）』について集中的に取り上げたのは2022年秋～冬あたりだったと記憶しています。自己資本はほとんどない状態で、マンション団体などを作るというプロジェクトだけを担保に金融機関から融資を受け（ブリッジローン）、そのお金で工事を始め、マンションを作る前から『買う権利』を抽選で販売したりして資金を用意、それで多少金利の低いローンに乗り換え（本PFローン）、中途金・残金という形でそれからもマンション購入者たちからお金をもらって、それで返済するというシステムです。
どうせ作れば売れるに決まっている、じゃ作る前から売れたと仮定して始めてもいいではないか、そんな考えに基づくシステムです。ですが、金利や経済環境などで『とりあえる売れる』でないと、このシステムは成立しません。実際、最近は「初期PFローン」「仮PFローン」とも呼ばれるブリッジローン状態で、本PFローン（ブリッジローンよりは若干金利が安い）に乗り換えることができないところが急増しています。事実上のグループ解体になった泰栄建設の民事再生も、このPFが原因でした。
そんなところ、初めて政府レベルで「ひょっとしてPFって改善の余地があるのではないか？」な話が出てきました。主に、施行会社（プロジェクト総括会社）などの「自己資本が少なすぎる」点が指摘されていると、ニュース1などが報じています。私が知っているかぎりでは、この件でなにか政府レベルの（制度としての）改善が記事になったのは初めてです。なにせ、規模が大きすぎで（記事にもよりますが残額130兆ウォン）、これを変えるとなると、不動産市場のシステムがしばらく止まるしかないからです。その記事で、PF一般的な自己資本は普通「５％」だそうです。わかってはいましたが、すごい数字が出てきたものだな、と思いました。以下、＜＜～＞＞で引用してみます。
＜＜・・プロジェクトファイナンシング（PF）構造を全面改編しなければならないという声が大きくなっている。施行する際、自己資本なしに開発費の95％ほどを「ローン」で用意する仕組みであるうえ、竣工保証など建設会社に頼る傾向が強く、今のように市場低迷などの変動によわいという問題がある。今の建設施行構造はPFに依存している。土地を買う時からローンを組んで事業を始めるが、自分の金は使わずに事業を施行することが可能だ。例えば、1000億ウォンの事業がある場合、施行会社は総事業費の5％に相当する50億ウォンだけ投入し、残りはすべてローンで充当する。その後、マンションの分譲収益を通じてローンを返して収益を実現する。今のように分譲が難しい状況では、問題になるしかない。
このようなシステムが可能な理由は、責任竣工などで信用度の高い建設会社を保証として立てるからだ。もし事業が途中で止まったりすると、施工会社（※建設会社）にその債務を返済しなければならない義務が生じる（※このような条件でもないと、建設会社はその工事に参加できないため、多くがこのようなシステムになっています）。結局、事業構造がローンでできているうえ、施工会社の保証など、市場の低迷など外部変数にとてもよわい。政府もＰＦの事業構造が変わらなければならないと同意する立場だ。このため、不動産PF事業に対する根本的な管理方案の準備のため、研究用役を発注した状態だ。チェ・サンモク経済副首相兼企画財政部長官は「後で作るとして（※マンションを建てる前から）分譲するが、分譲価格が下がると影響を受ける、簡単に言ってみんなが倒れる仕組み」とし「現行の構造では今のような状況が繰り返されるしかない」とした（ニュース1）・・＞＞
先も書きましたが、ロッテ建設や現代建設のような大企業もPF関連で問題が提起されていて、一部は資金流動性リスクまで報じられています。PFを制度的に変える、たとえば一定の自己資本が必要だ、などにすると、中小の場合は、マンション工事のほとんどが止まることになるでしょう。5年任期の政権に、そんなことができるのでしょうか。ちなみに、2008年リーマンブラザーズ事態のあとから、第1金融圏（普通の銀行）はPFにはあまり参加していません。ほとんどは第2金融圏（貯蓄銀行、証券会社など）です。
本エントリーにコメントをされる方、またはコメントを読まれる方は、こちらのコメントページをご利用ください。以下、拙著のご紹介において『本の題の部分』はアマゾン・アソシエイトですので、ご注意ください。
・皆様のおかげで、こうして拙著のご紹介ができること、本当に誇りに思います。ありがとうございます。まず、最新刊（2023年12月21日）、＜韓国の絶望、日本の希望（扶桑社新書）＞です。若い人たちと高齢の人たち、女性と男性、「私たち」と「それ以外」、こっちとあっち、私と他人、豊かな人たちとそうでない人たち、様々な形で出来上がった社会の壁、「分断」に関する話で、特に合計出生率関連の話が多めになっています。・準新刊＜韓国人として生まれ、日本人として生きる＞（2023年7月29日）も発売中です。2023年、まさに心願成就、帰化できました。「韓国人として生まれた」より「日本人として生きる」を上位の概念にしたのはなぜか。なぜ名前を変えなかったのか。一つ一つ、自分なりの持論を綴りました。 ・既刊＜韓国の借金経済（扶桑社新書）＞、＜日本人を日本人たらしめているものはなにか～韓国人による日韓比較論～＞も発売中です。・詳しい説明は、固定エントリーをお読みください。・本当にありがとうございます。書きたいことが書けて、私は幸せ者です。それでは、またお会いできますように。最後の行まで読んでくださってありがとうございます。